Text: Robert Fanderl

Können mit Crowd-Immobiliendarlehen realistische Erträge erzielt werden oder gilt für diese Darlehen auch der auf Seedmatch zu findende Risikohinweis für Startup-Investoren: „… es ist wesentlich wahrscheinlicher, dass Sie Ihr investiertes Kapital verlieren, als dass Sie eine Rendite auf das eingesetzte Kapital erzielen“? Um das Risiko eines (Total-)Verlustes bei Immobilieninvestments zu begrenzen oder möglichst gar zu vermeiden, sollten Investoren auf folgende Punkte achten:

1) Art der Immobilie

Unterschiedliche Immobilientypen bergen unterschiedliche Risiken. Eine Bestandsimmobilie ohne größeren Instandhaltungsbedarf weist meist ein eher geringes Risiko auf. Ist die Immobilie jedoch in einem schlechten Zustand und muss gegebenenfalls sogar kernsaniert werden, besteht schon ein deutlich höheres Risiko. Auch ein Neubauprojekt birgt viele Gefahren. Es kann zu Verzögerung im Genehmigungsverfahren, bei der Fertigstellung oder im Abverkauf der einzelnen Wohn- oder Gewerbeeinheiten kommen. Reicht das geplante Budget aufgrund von Kostenüberschreitungen nicht aus, müssen neue Finanzierungsquellen aufgetan werden. Vereinfacht gesagt sinkt das Risiko, je weiter das Neubauprojekt schon fortgeschritten ist. Genehmigungs- und Finanzierungsrisiken sind dann oft schon ganz oder weitgehend ausgeräumt.

2) Mangelnde Erfahrung des Projektentwicklers

Enorm wichtig ist eine sorgfältige Auswahl der Projektpartner durch die Plattform. Ein Unternehmen mit langjähriger Erfahrung ist einem Jungunternehmer vorzuziehen. Der Projektentwickler sollte eine Referenzliste seiner bisherigen Tätigkeit vorlegen können. Wer lange am Markt aktiv ist, verfügt über mehr Expertise, ein besseres Netzwerk und wahrscheinlich auch mehr Geschick bei der Lösung von unerwarteten Schwierigkeiten. Carl-Friedrich von Stechow, Geschäftsführer von Zinsland, weist darauf hin, dass eine außerordentliche Immobilien-Hausse derzeit ihren Höhepunkt erlebt. Seiner Meinung nach lässt dies „einerseits etablierte Player derzeit sehr erfolgreich ihre Expansionsmöglichkeiten realisieren, andererseits Marktteilnehmer auf den Plan treten, die mangels Erfahrung Risiken im Markt unterschätzen. Stechow sieht deshalb insbesondere bei Immobilien-Projektentwicklungen ein enormes Risiko für Handwerker, Dienstleister und auch Finanzierungspartner, „wenn der Initiator nicht in der Lage ist, die komplexe Orchestrierung aller Beteiligten in dem angesetzten Zeitrahmen zu managen“.

3) Zu geringer Eigenkapitaleinsatz des Projektentwicklers

Der Projektentwickler sollte mit einem substanziellen Betrag mit an Bord sein. Somit besteht eine gewisse Interessensgleichheit zwischen den Anlegern und dem Projektentwickler, das Projekt möglichst erfolgreich umzusetzen und unnötigen Risiken aus dem Weg zu gehen.

4) Mangelnde Erfahrung der Plattformbetreiber

Crowdinvesting Plattformen sind lediglich vermittelnd tätig. Stechow stellt in Frage, ob dies allen Anlegern ausreichend bewusst ist. Offiziell und formaljuristisch prüfen die Plattformen nämlich die Projekte nicht auf ihre Wirtschaftlichkeit und Plausibilität. Trotzdem ist es natürlich wichtig, dass die Plattformbetreiber über Erfahrung in der Finanzierung von Immobilien verfügen und so eine immobilienwirtschaftliche Beurteilung bei der Auswahl eines Projektes vornehmen können.

5) Nicht von hohen Zinsen blenden lassen

Gefährlich sind auch unpassende Vergleiche mit anderen Kapitalanlagen. So werben manche Plattformen zum Beispiel mit einem Zinsvergleich zwischen Festgeld und Crowd-Immobiliendarlehen. Dabei werden die unterschiedlichen Risiken der Alternativen verschwiegen. Geht das Immobilienprojekt schief, muss die Projektgesellschaft möglicherweise Insolvenz anmelden und das nachrangige Anlegergeld ist dann oft ganz oder teilweise verloren. Crowdfinanzierungen sind also ein Risikoinvestment mit einem Totalverlustrisiko.

6) Fehlende Aussagekraft der Unterlagen

Die Qualität der Unterlagen, die auf den Plattformen für die Crowd angeboten werden, unterscheidet sich stark. Wichtig ist, dass die Unterlagen fundiert, aussagekräftig und nachvollziehbar sind. Dazu gehört auch eine plausible Kalkulation der Projekterlöse. Im Ergebnis muss sich der durchschnittlich verständige Anleger ohne fremde Hilfe ein Bild von den tatsächlichen Verhältnissen machen können. Hier besteht das Risiko, sich von zu werblichen und im Ergebnis nicht belastbaren Aussagen blenden zu lassen. Daher ist zusätzlich etwas Eigeninitiative immer sinnvoll. Die Finanzbloggerin Anne Maier empfiehlt: „Eine gute Recherche und ein gesundes Misstrauen bieten dem Anleger daher Schutz vor den Risiken, die zum Beispiel von Serien-Pleitiers oder Branchen-Neulingen im Baugeschäft ausgehen“.

7. Die Belastbarkeit von Sicherheiten

Zur Absicherung der Risiken bieten einige Projektentwickler Sicherheiten wie die Eintragung einer Grundschuld oder eine selbstschuldnerische Bürgschaft. Steffen Schmalz, Director Corporate Finance bei Bergfürst, warnt davor, dass die Darstellung und Bestellung von Sicherheiten beim qualifizierten Nachrangdarlehen oft schon unlauter ist und eine Sicherheit suggeriert wird, die es so aufgrund der gesetzlichen Vorgaben beim qualifizierten Nachrangdarlehen nicht geben kann. Anleger sollten hier also keine falsche Erwartungshaltung bezüglich der Ausgestaltungsmöglichkeiten von Sicherheiten bei qualifizierten Nachrangdarlehen haben. Dr. Tilman Welther, Chefredakteur der Branchenmedien Fondszeitung und fondstelegramm.de, weist darauf hin, dass die gestellten Sicherheiten aus aufsichtsrechtlichen Gründen nicht geeignet sein dürfen die Qualität des Nachrangs abzumildern (siehe Gastartikel).

Fazit

Für die Anleger bleibt die Empfehlung, nur in solche Projekte zu investieren, die sie wirklich verstehen. Keineswegs sollen sich die Anleger von hohen Zinserträgen blenden zu lassen – denen steht nämlich ein Totalverlustrisiko gegenüber.

Tipps für Crowdinvestoren

Checkliste Immobilien-Invest

Die Checkliste soll interessierten Crowdinvestoren helfen, das Risiko und die Qualität von Crowdinvesting-Projekten eigenständig zu bewerten.

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