Jeder vierte Entwickler plant Immobilienprojekte über Crowdfunding zu finanzieren. Dies geht aus der im Mai 2018 von EY Real Estate veröffentlichten Crowdfunding-Studie hervor. An der Untersuchung haben sich insgesamt 64 Teilnehmer aus den Segmenten Plattformen, institutionelle Investoren und Projektentwickler beteiligt.

Im Interview berichten die beiden Studienautoren Paul von Drygalski (Executive Director, EY Real Estate) und Benedikt Huber (Manager, EY Real Estate) über die wichtigsten Ergebnisse und geben einen Ausblick auf zukünftige Marktentwicklungen.

crowdfunding.de: Für Ihre Studie haben Sie auch institutionelle Investoren befragt. Welche Rolle spielen diese mittlerweile beim Crowdfunding? Kann man noch von Crowdfunding sprechen?

Paul von Drygalski: Crowdfunding ist als direkte Anlagemöglichkeit für Privatanleger gestartet. Mittlerweile suchen aber auch professionelle Investoren eine attraktive Rendite durch Crowdfunding.

Benedikt Huber: Das Entscheidende beim Crowdfunding ist der digitale Investmentprozess. Dieser funktioniert losgelöst von Intermediären wie Banken oder Investmenthäusern. Durch die Digitalisierung der Prozesse können neben Privatanlegern auch semiprofessionelle und kleinere institutionelle Investoren selbst Investmentprojekte auswählen.

Ihre Studie zeigt, dass jeder vierte befragte Investor und Projektentwickler ein Crowdfunding plant. Was für ein Marktpotential kann man aus diesem Umfrageergebnis ableiten?

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Paul von Drygalski

Paul von Drygalski: Dieses Ergebnis aus unserer Studie beflügelt natürlich die Fantasie. Es gibt tatsächlich Raum für deutliches Wachstum. Man sollte die Zahlen allerdings nicht 1:1 hochrechnen.

Benedikt Huber: Außerdem wird es nicht so schnell gehen. Viele Investoren und Projektentwickler müssen erstmal Vertrauen in das Vehikel gewinnen.

Aus welchem Motiv sucht ein Projektentwickler Kapital über die Crowd?

Benedikt Huber: Die Vergleichbarkeit mit klassischen Kapitalquellen dürfte hier ein ausschlaggebender Faktor sein. Dies ist unter anderem eines der Ergebnisse unserer Studie. Bei der Transaktionssicherheit, den Konditionen und der Platzierungsgeschwindigkeit werden keine Unterschiede wahrgenommen. Crowdfunding ist insofern durchaus vergleichbar mit Mezzanine Fonds oder Finanzierungen über Family Offices.

Sehen Sie die Gefahr, dass der öffentlichen Crowd auf den Plattformen vor allem die Projekte präsentiert werden, die für Family Offices nicht attraktiv genug sind?

Paul von Drygalski: Das denke ich nicht. Die Plattformen werden es sich nicht erlauben können ihren Anlegern „schlechte“ Projekte zu präsentieren. Der Markt ist groß genug für professionelle Investoren und für Crowd-Anleger.

Der Großteil der von Ihnen befragten Plattformen sieht das Kleinanlegerschutz als Hindernis. Was wird konkret bemängelt?

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Benedikt Huber

Benedikt Huber: Zum einen sicherlich die Begrenzung auf 2,5 Mio. Euro, die es schwierig macht Projekte mit großem Kapitalvolumen zu finanzieren. Es lässt sich derzeit beobachten, dass die Plattform vermehrt Anleihen anbieten. Zum anderen dürfte die Beschränkung auf qualifizierte Nachrangdarlehen als Investmentform eines der Hindernisse darstellen, da hier je Investor ein eigener Darlehensvertrag abgeschlossen und anschließend auch verwaltet werden muss.

Laut Ihrer Studie wünschen sich Investoren und Projektentwickler einen Kapitalmarktprospekt. Das hat mich verwundert, ich dachte die Plattformen schätzen die Prospektfreiheit?

Benedikt Huber: Ein Prospekt ist zwar kein Gütesiegel, eine gewisse positive Signalkraft geht allerdings durchaus davon aus. Plattformen sind es durch das Umstellen auf andere Investorentypen gewohnt Memoranden aufzustellen. Da macht ein Prospekt sicherlich keinen Umstand und bringt für die Ansprache von semi-institutionellen und institutionellen Investoren klare Vorteile.

Wird aus Deutschland grundsätzlich in internationale Immobilienprojekte investiert? Kann man ableiten, inwieweit sich deutsche Anleger auch an internationalen Crowdinvestment-Projekte beteiligen würden?

Benedikt Huber: Deutsche Immobilienprofis investieren international, Beispiele sind hier unter anderem die bekannten offenen Immobilienfonds der Sparkassen-Gruppe und Volks- und Raiffeisenbankengruppe. Und auch für private Anleger gibt es entsprechende Produkte. Bezogen auf das Crowdinvestment gibt es bereits erfolgreich umgesetzte Beispiele für Projekte im Ausland, die der deutschen Regulierung unterlagen. Im Europäischen Raum ist das relativ einfach darzustellen, komplex wird es außerhalb Europas.

Paul von Drygalski: Internationale Märkte bieten Investoren grundsätzlich Anlagechancen mit anderen Rendite-Risikoprofilen. Investments in Märkte die „aktuell am Boden liegen“ sind für opportunistische Anleger geeignet. Für eher risikobewusste Anleger eignen sich eher stabilisierte Märkte.

63 % der in Ihrer Studie Befragten halten den Eintritt von internationalen Wettbewerbern in den deutschen Crowdfunding Markt für wahrscheinlich. Halten Sie es für realistisch, dass eine internationale Plattform ohne lokale Expertise hierzulande erfolgreich sein kann?

Paul von Drygalski: Für internationale Anbieter ist es notwendig eine lokale Plattform zu etablieren. Die kann entweder durch den Aufbau einer neuen Plattform oder durch den Aufkauf eines bestehenden Anbieters geschehen. In jedem Fall ist es zwingend notwendig lokales Markt Know-how aufzubauen. Bei internationalen Immobilieninvestoren konnte man in der Vergangenheit beobachten, wie schwer es gelang lokale Expertise aufzubauen.

Welche Entwicklungen sehen Sie für den deutschen Immobilienmarkt?

Paul von Drygalski: Mit dem EY Trendbarometer verfolgen wir seit vielen Jahren den Immobilien-Investmentmarkt. Seit der Finanzkrise 2007/08 lässt sich ein Anwachsen des Transaktionsvolumens im deutschen Markt beobachten. Professionelle Marktteilnehmer gehen davon aus, dass sich das Transaktionsvolumen mittelfristig auf einem hohen Niveau stabilisiert.

Benedikt Huber: Genau, das ist aktuell der Konsens im Markt.

Paul von Drygalski: Voraussetzung ist natürlich ein stabiles wirtschaftliches und politisches Umfeld und eine stabile nutzerseitige Nachfrage. Internationale Krisenherde, von denen es derzeit leider einige gibt, könnten das Potenzial haben, diese Stabilität ins Wanken zu bringen.

Welchen Einfluss hätte ein Preisrückgang bei den Immobilien für den Crowdfunding-Markt?

Benedikt Huber: Bei einem leichten Preisrückgang sollte es nicht gleich „reihenweise“ zu Ausfällen bei Crowd-Projekten kommen. Es ist Common Sense, dass sich Entwickler mit 10-15% Eigenkapital bezogen auf die Gesamtinvestitionskosten beteiligen. Zusätzlich ist meist eine Gewinnmarge von 10-20% einkalkuliert. Ein gewisser Puffer ist folglich vorhanden. Dennoch könnte es vermehrt zu Situationen kommen, in denen sich die Frage stellt, wann und wie das Geld zurückgezahlt wird.

Paul von Drygalski: Das gilt für laufende Projekte. Weiterhin würden vermutlich weniger neue Projekte finanziert. Das aktuelle Zinsumfeld wirkt sich momentan positiv auf die Marktentwicklung und somit auch auf das Projektentwicklungsvolumen aus. Zurzeit ist es günstig Immobilien zu finanzieren. Wenn die Zinsen wieder spürbar anziehen, werden auch andere Anlagealternativen wieder interessanter.

Vielen Dank für das Interview!

 

Download der Studie
zum PDF- Download der EY-Studie

Titelfoto: PEXELS / EY