Bei Zinsland wird die Crowd zum Häuslebauer

Carl von Stechow ist seit 2006 in der Immobilienbranche tätig. Ende 2014 hat er Zinsland mit zwei weiteren Mitgesellschaftern gegründet. Das junge Unternehmen ist eng verbunden mit der Vivum GmbH, die seit 2005 erfolgreich Immobilien-Projekte finanziert. Während Vivum Bauprojekte mit vermögenden Privatanlegern finanziert, soll mit Zinsland der breiten Crowd die attraktive Anlagemöglichkeit zugänglich gemacht werden.

Mit dem Angebot möchte Zinsland es der breiten Bevölkerung ermöglichen, in Immobilien zu investieren. Von den für normale Anleger jetzt schon zugänglichen Immobilienfonds hält Carl von Stechow nicht viel: „Die meisten Fonds sind intransparent, es fallen hohe Provisionen an und die Bankberater im Vertrieb haben meist nicht allzu viel Ahnung von der Materie.“ Hier setzt das Modell von Zinsland an, denn hinter der Plattform stehen echte Immobilienprofis. Durch das schlanke Konzept werden Intermediäre ausgeschaltet und die Handlingkosten deutlich reduziert. Während bei klassischen Immobilienfonds bis zu 25% Weichkosten anfallen, hat die neue Internetplattform eine deutlich günstigere Kostenstruktur. Zinsland selbst finanziert sich über eine Provision, die vom Projektentwickler bezahlt wird.

Anhand des aktuellen und ersten Entwicklungsprojekt bei Zinsland (Projekt ansehen) wird im folgenden erklärt, wie die Plattform Crowdfunding für Immobilen umsetzt.

Der Projektentwickler Tecklenburg plant den Bau eines Wohnhauses in Hilden bei Düsseldorf. Insgesamt sind Baukosten in Höhe von 6,8 Mio. Euro veranschlagt. Die Mittel dafür setzen sich aus 0,5 Mio. Euro Eigenkapital und einem Bankkredit in Höhe von 5,5 Mio. Euro zusammen. Die restlichen 750.000 Euro sollen über die Crowd – als verzinstes Nachrangdarlehen – finanziert werden. Innerhalb von 18 Monaten sollen die Immobilie gebaut und die Wohnungen gewinnbringend verkauft werden. Die endfällige Verzinsung für das Crowdkapital liegt bei 6,5% p.a.

Die Banken erwarten, dass das Projekt mit mindestens 20% Eigenkapital ausgestattet ist. Bei dem Geld das über die Crowd kommt, handelt es sich um sogenanntes Mezzanine-Kapital. Dies stellt eine Mischform aus Eigenkapital und Fremdkapital dar. Aus Sicht der Bank zählt das Crowdkapital zum Eigenkapital und bedeutet damit eine zusätzliche Sicherheit. Die Forderungen der Banken haben Vorrang vor den Forderungen der Crowdinvestoren.

In der Projektbeschreibung steht, dass bereits 5 der 16 Wohneinheiten verkauft wurden. Es stellt sich die Frage, warum die Gelder aus dem Verkauf der Wohnungen nicht in den Finanzierungmix mit einfließen. Wie Carl von Stechow erklärt ist es gesetzlich vorgeschrieben, dass die Wohnungen erst bei Fertigstellung des Baus komplett bezahlt werden. Die Liquidität aus dem Verkauf kommt analog dem Projektfortschritt rein. Aus den ersten Mitteln werden üblicherweise zunächst die Bankdarlehen zurückgeführt.

Im Gegensatz zu vielen Crowdfunding Projekten, bei denen das alles-oder-nicht Prinzip Anwendung findet, werden die Projekte bei Zinsland in jedem Fall realisiert. Der Bauträger braucht ja auch entsprechende Planungssicherheit. Dazu gibt Zinsland dem Bauträger eine verbindliche Finanzierungszusage. Für den Fall, dass die 750.000 Euro nicht über die Crowd zusammenkommen, wird die restliche Summe von Zinsland gestellt. Möglich ist das mit vermögenden Investoren im Rücken, die die Finanzierung über andere Wege sicherstellen können.

Bei Zinsland weiß der Anleger ganz genau in welcher Immobilie sein Geld steckt (im Gegensatz zu den meisten Immobilienfonds). Die Anleger können jeden Tag an dem Objekt vorbeifahren und sich selbst vom Projektfortschritt überzeugen. Für Investoren die nicht vor Ort leben, gibt es eine Webcam mit der das Bauprojekt rund um die Uhr angeschaut werden kann. Carl von Stechow betont, dass Crowdfunding für Immobilien auch bei der Nachbarschaftsentwicklung sehr interessant sein kann.

In Zeiten von prominenten Baustellen wie dem Berliner Flughafen oder der Hamburger Elbphilarmonie, mögen manche vor einer Investitionen in Bauprojekte zurückschrecken. So wie alle Crowdinvestments, sind auch Investitionen bei Zinsland natürlich nicht ganz ohne Risiko. Die Risikoabwägung muss jeder Anleger für sich treffen. Sicher ist jedenfalls, dass es sich bei dem um Team echte Immobilien Experten handelt, die schon zahlreiche Projekte erfolgreich realisiert haben. Die Zinsland-Macher sind keine Crowdfunder die jetzt auch Immobilien Projekte machen, sondern Immobilien-Profis die jetzt Crowdinvesting machen.

Uns persönlich gefällt die Transparenz und Direktheit von dem Finanzierungs-Modell. Man kann mit einem verhältnismäßig kleinen Geldbetrag „mitmachen“ und in Steine investieren. Die Laufzeit von 18 Monaten ist im Vergleich zu Crowdinvestments in Startups oder Erneuerbare Energien ziemlich kurz. Das hat zum einen den Vorteil, dass das Geld nur für einen überschaubaren Zeitraum angelegt ist. Zum anderen wird man bei Zinsland ziemlich schnell eine Erfolgsquote der realisierten Immobilienprojekte sehen.

Wir wünschen Zinsland viele erfolgreiche Crowdinvestments!