Ein Gastbeitrag von Dr. Tilman Welther – Chefredakteur der Branchenmedien Fondszeitung und fondstelegramm.de.

Autor: Dr. Tilman Welther

Das „qualifizierte Nachrangdarlehen“ ist das bevorzugte Investitionsvehikel bei Crowdinvestings in Immobilien. Anleger anerkennen bei Zeichnung, erst dann Ansprüche auf Rückzahlung ihrer Darlehen geltend machen zu können, wenn nach Befriedigung aller anderen Gläubiger noch genügend Liquidität vorhanden ist. Um diese wenig komfortable Situation zu verbessern, ziehen einige Anbieter von Immobilien-Crowdinvestings Sicherheitselemente wie Entnahmeverzichte, Bürgschaften oder Grundbucheintragungen ein. Aber was taugen sie wirklich?

Die Gesetzeslage

Das „qualifizierte Nachrangdarlehen“ ist seit 2004 durch die insolvenzverhindernde Funktion des Rangrücktritts verschärft. Während zuvor die Vertragsformulierung ausreichte, dass der Nachranggläubiger erst nach Befriedigung aller anderen Gläubiger dran ist, gilt jetzt, dass der Nachranggläubiger solange keinen Anspruch auf sein Geld geltend machen kann, solange die Rückzahlung einen Insolvenzgrund herbeiführen würde. Darlehensverträge, die diese Verschärfung nicht berücksichtigen, setzen den Darlehensnehmer dem aufsichtsrechtlichen Verdacht aus, erlaubnispflichtiges Einlagengeschäft zu betreiben.

Einlagengeschäft

Anbieter von Crowdinvestings, die überwiegend qualifizierte Nachrangdarlehen anbieten, stecken in einem Dilemma: Sie wollen die extrem nachteilige Gläubigerposition mit der Gestellung von Sicherheiten verbessern, riskieren damit aber regelmäßig, ins Einlagengeschäft zu rutschen. Typischerweise werden der Crowd etwa folgende „Sicherheiten“ angeboten: Einschaltung eines Treuhänders und eines Zahlungsabwicklers, die Abtretung von Gewinnentnahmeansprüchen, eine selbstschuldnerische Bürgschaft des Darlehensnehmers, vereinzelt auch die Bestellung einer grundpfandrechtlichen Sicherheit durch Eintragung im Grundbuch der Projektimmobilie selbst oder einer projektunabhängigen Immobilie.

Risikoverringerung?

Die Sicherheit, die ein Treuhänder oder ein externer Zahlungsabwickler mitbringt, erschöpft sich darin, dass eine zusätzliche Kontrollinstanz beispielsweise die Einhaltung von Auszahlungsbedingungen sicherstellt. Allenfalls wenn der Treuhänder als zusätzlicher Anspruchsgegner etabliert und mit Vollstreckungsmacht ausgestattet wird, bekommt er etwas mehr Gewicht. Grundsätzlich dürfen die gestellten Sicherheiten jedoch aus aufsichtsrechtlichen Gründen nicht geeignet sein, die Qualität des Nachrangs abzumildern. Damit verkommen sie aber zur Makulatur. Erschwerend kommt hinzu, dass kaum ein Anbieter von Crowdinvestments die Bedingungen, unter denen eine angebotene Sicherheit tatsächlich greifen würde, auch im Vertrag angemessen abbildet. Und wenn doch, dann zeigt sich, dass die Sicherheiten nur dann greifen, wenn sie eigentlich nicht gebraucht werden, wenn nämlich zum Zeitpunkt der Fälligkeit genügend Geld zur Rückzahlung des Darlehens vorhanden ist. Kommt es gleichwohl nicht zur Rückzahlung, dann können sich Anleger – durchaus mit Aussicht auf Erfolg – auch herkömmlicher juristischer Mittel bedienen.

Tipp

Es bleibt ein Dilemma. Formuliert der Anbieter eine unbedingte Sicherheit, bekommt er Schwierigkeiten mit der Bafin, stellt er sie hinter die Bedingung des qualifizierten Rangrücktritts, taugt sie eigentlich nur bei vertragswidrigem Verhalten des Darlehensnehmers. Behauptet ein Anbieter, er habe den Königsweg dazwischen gefunden, dann achten Sie genau darauf, wie er ihn im Darlehensvertrag darstellt.

Zum Autor Dr. Tilman Welther

Dr. Tilman WeltherTilman Welther ist Chefredakteur der beiden Branchenmedien Fondszeitung und fondstelegramm.de. Schwerpunkt beider Publikationen sind Sachwertinvestitionen wie Immobilien, Kraftwerke Erneuerbarer Energien, Flugzeuge usw.

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