Manuela Reibold-Rolinger ist Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Die Expertin für Verbraucherbaurecht ist durch diverse Fernsehauftritte einem breiteren Publikum bekannt. Im Interview mit crowdfunding.de berichtet die ausgebildete Schlichterin, welche Verzögerungen beim Bau am häufigsten vorkommen und so auch zu Zahlungsverzögerungen beim Immobilien-Crowdinvesting führen können.

Manuela Reibold-Rolinger

crowdfunding.de: Was sind die häufigsten Gründe für Verzögerung am Bau?

Manuela Reibold-Rolinger: Die häufigsten Gründe für Verzögerung am Bau sind unklare Vertragslagen, personelle Engpässe beim Auftragnehmer, Streitigkeiten über Nachträge und das Vorliegen von Mängeln. Bauverzögerungen kommen aber auch durch Bauinsolvenzen oder aber nachträgliche Sonderwünsche der Bauherren zustande. Es gibt auch Fälle bei denen die Bauherren Eigenleistung übernehmen und es dann in der Koordination des Bauablaufs zu Schwierigkeiten und Verzögerungen kommt.

Ist eine Verzögerung im Bauablauf zwangsläufig mit einer Verteuerung des Projekts verbunden?

In der Regel ist eine Verzögerung im Bauablauf mit einer Verteuerung des Projekts verbunden. Zeit ist Geld!
Bauzeiten müssen eingehalten werden und dies nicht nur im Interesse des Auftragnehmers, der in der Regel mehrere Baustellen zu bedienen hat und Folgeaufträge abarbeiten muss, sondern eben auch im Interesse des Auftraggebers, der sich im Hinblick auf den Bauablauf eingerichtet hat, die Mietwohnung gekündigt oder Eigentum veräußert hat.

Voraussetzung ist selbstverständlich, dass klare Ablaufstrukturen und einhaltbare Ablaufpläne erstellt werden und der Unternehmer ein eigenes und gutes Konfliktmanagement vorhält, was Verzug und Verteuerung verhindern kann. Fazit: Durch einen guten geregelten und ausgewogenen Bauvertrag können sowohl Verzögerungen im Bauablauf als auch Verteuerungen im Projekt verhindert werden.

Was sind weitere typische unvorhergesehene Kostentreiber bei Immobilienprojekten?

Typische, unvorhergesehen Kostentreiber bei Immobilienprojekte sind schlechte Grundlagenermittlungen, eine unzureichende Planung, häufiger Wechsel der Bauverantwortlichen, fehlende fachliche Baukoordinationen und vor allen Dingen fehlende Bauüberwachung.

45 % der Baumängel entstehen während der Bauphase wegen fehlender Bauüberwachung oder haben in 25% der Fälle ihre Ursache in einer fehlerhaften Planung. Wenn dann noch eine unklare Leistungsbeschreibung hinzu kommt und Nachträge erforderlich werden, kann die Kostenspirale sich sehr weit nach oben drehen und den Auftraggeber in unvorhersehbare finanzielle Schwierigkeiten bringen. Eine, während der Bauphase erforderlich werdende, Nachfinanzierung ist in der Regel nicht nur mit hohen Kosten sondern auch mit erheblichen persönlichen Einschränkungen verbunden.

Was zeichnet einen guten Immobilienentwickler aus?

Einen guten Immobilienentwickler zeichnet nach meiner Auffassung vor allen Dingen eine ehrliche und sachorientierte Abarbeitung der Bedürfnisse der Investoren und eine große Weitsicht in der Planung, Koordination und Umsetzung des Immobilienprojekts aus.

Bei Ihrer täglichen Arbeiten vertreten Sie die Interessen privater Bauherren. Wo liegen die Unterschiede beim gewerblichen und privaten Hausbauprojekt?

Im Grunde gibt es zwischen den gewerblichen und privaten Bauobjekten keine großen Unterschiede. Es ist quasi egal, ob Sie ein Gebäude für 300.000 € oder 30.000.000 € bauen. Die Probleme auf den Baustellen sind in der Regel die gleichen. Sehr typisch sind Verzug, Mängel, Nachträge pp. und diese sind, egal ob im gewerblichen oder im privaten Bauobjekt, juristisch gleichwertig abzuarbeiten.

Jedoch ist bei den privaten Bauherren häufig die emotionale Distanz nicht vorhanden, da das Bauen des Eigenheims in der Regel mit sehr viel Emotion, aber auch existentiellen Gegebenheiten verbunden ist. Man baut in „eigener Sache“ und ist daher emotional involviert. Der Investor einer gewerblichen Bauimmobilie hat in der Regel die nötige Distanz zum Gebäude und eine größere Weitsicht.

Die Preise für Wohnimmobilien in deutschen Großstädten haben in den letzten Jahren deutlich zugelegt. Wir lautet Ihre Prognose für die zukünftige Preisentwicklung?

Ganz ehrlich: Ich bin immer wieder erstaunt über die Immobilienpreise. z.B: in Berlin. Wir haben vor kurzem einen Investor beraten, der Eigentumsobjekte für über 10.000 €/m² in Berlin verkauft hat und dafür auch Käufer gefunden hat.

Man wagt es kaum auszusprechen, aber ich befürchte, dass sich die Schraube weiter nach oben drehen wird und das einzige Korrektiv gegebenenfalls eine Zinswende sein könnte. Die Preise werden daher nach meiner Auffassung weiter steigen. Es sei denn die Zinsen steigen plötzlich an. Ich schätze Berlin, Leipzig, München und Hamburg werden weiter hochpreisig bleiben.

Ich wünsche mir ein Umdenken: Die Städte, Kommunen und Investoren sind gefragt neue Wohnideen umzusetzen und in Zukunft nachhaltiger zu Bauen. Dazu gibt es viele spannenden Projekte, gerade im Bereich der Crowdinvestings zum nachhaltigen Bauen.

Vielen Dank für das Interview!

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Fotocredit: Stefan Hönig