Im teuren Hamburg günstig Immobilien nutzen – wie das geht, zeigt der Handwerkerhof Ottensen. Unterstützt wird das Projekt von der Crowd und von einem Verbund, der leistet, woran die Politik scheitert: Er hilft, Objekte dem freien Markt zu entziehen, und sichert so bezahlbaren Wohn- und Gewerberaum für die nächste Generation.

Text: Swantje Friedrich

Jeden Menschen und jeden Hund, der ihm über den Weg läuft, grüßt Hans von Bülow mit Namen. Er nutzt den Rundgang über den Handwerkerhof für kurze Gespräche, öffnet jede Tür der 15 Büroräume und Werkstätten, führt durch Polster-, Tischler- und Glasereien. Im zweiten Obergeschoss hat ein Gitarrenbauer seinen Sitz. Bülow kennt seine Arbeitsabläufe genau, weiß, wie lange es dauert, ein Instrument zu bauen. Noch besser aber kennt er sich mit der Beschaffenheit des Gebäudes aus, erklärt dem Besuch jede bauliche Besonderheit im Vorbeigehen. Von Bülow ist Bauberater, sein Büro liegt im dritten Stock. Und er ist einer von zwei Geschäftsführern des Handwerkerhofs Ottensen.

Syndikatsmitglied Hans von Bülow

Ottensen, der Hamburger Stadtteil ist für Hipster-Bars, Theater und teure Boutiquen bekannt. Und für hohe Mieten: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Mietwohnungen liegt zurzeit bei etwa 15 Euro. Im Handwerkerhof sind es 8,60 Euro für die Produktionsflächen und 13.60 Euro für die Büroflächen. „Doch dahin war es ein langer Weg“, sagt von Bülow. Wissend, dass kleine und mittlere Handwerksbetriebe in Hamburg kaum noch bezahlbaren Gewerberaum finden, schloss er sich 2012 mit anderen Betrieben zusammen, um ein „selbstverwaltetes Zentrum des Handwerks“ zu bauen. Sie gründeten den Verein Handwerkerhof Ottensen und bewarben sich um den Kauf einer städtischen Fläche, die seit mehr als dreißig Jahren brachlag. Mit ihrem Konzept überzeugten sie die Stadt und wurden als eines der ersten gewerblichen Projekte Teil eines Verbundes, der in Freiburg im Breisgau seinen Sitz hat und schwerpunktmäßig Wohnprojekte unterstützt: das Mietshäuser Syndikat.

Ursprünglich aus dem politisch linken Spektrum kommend, berät das Netzwerk Gruppen, die Häuser kaufen und selbst verwalten wollen. Auch von Bülow ist als einer von bundesweit 70 ehrenamtlichen Beratern aktiv, denn mit Projekten aller Art kennt er sich bestens aus: Er selbst wohnt in einem Hausprojekt, das ebenfalls Teil des Mietshäuser Syndikats ist – so kam er auf die Idee, das Modell auch gewerblich zu nutzen.

Dauerhaft günstig wohnen

„Der Kerngedanke ist es, Wohn- oder Gewerberaum zu bezahlbaren Preisen zu erstellen oder zu erhalten, auch für die nächste Generation“, beschreibt von Bülow das Prinzip. Die Mitglieder haben dauerhaftes Wohnrecht und konstant günstige Mieten, viel Eigenkapitalanteil ist dafür jedoch nicht nötig. Beim Handwerkehof etwa liegt die Beitrittsschwelle zwischen 1.000 und 5.000 Euro je Gewerbebetrieb, bei Wohnprojekten meist in Höhe einer Kaution.

Yvonne Rokita in ihrer Polsterwerkstatt

Finanziert werden die Immobilien durch Direktkredite von Privatpersonen aus dem Bekanntenkreis der Hausgemeinschaft und von Menschen, die das Anliegen unterstützenswert finden. Diese Kredite dienen als Eigenkapitalersatz und sind immens wichtig: Nur wenn rund ein Drittel der Verkaufs- und Investitionssumme vorhanden ist, sind Banken bereit, größere Darlehen zu vergeben. Jedes Hausprojekt gründet eine GmbH, der die Immobilie gehört, das hat seine Vor- und Nachteile, erklärt von Bülow: „Es gibt kein individuelles Eigentum, wenn jemand auszieht, zieht er aus ¬– dann ist der Platz für den Nächsten da.“ Allerdings haben die ehemaligen Bewohner auch keine Verpflichtungen mehr.

Es gibt zwei Gesellschafter: den aus der Hausgemeinschaft bestehenden Verein und das Mietshäuser Syndikat. Die einzelnen Projekte agieren autonom, etwa entscheiden sie, wer einzieht und welche Sanierungen gemacht werden. Nicht aber bei Verkaufsfragen, hier hat das Syndikat ein Vetorecht und kann verhindern, dass das Objekt jemals wieder verkauft wird. Einmal in den Verbund aufgenommen, sind die Häuser in der Regel auf dem freien Markt nicht mehr verfügbar.

Dass das Modell ankommt, erlebt von Bülow in seiner Beratertätigkeit, denn die Anfragen steigen kontinuierlich. Etwa von Menschen, die erfahren, dass das Haus, in dem sie wohnen, verkauft werden soll. In Deutschland wurden bisher 135 dieser Syndikatsprojekte realisiert, 22 Initiativen befinden sich in der Umsetzungsphase. „Wir erhalten auch immer mehr Anfragen aus dem Ausland“, erzählt Jochen Schmidt, der schon lange aktives Mitglied in dem Verbund ist. Projekte im gewerblichen Bereich wie der Handwerkerhof sind zurzeit noch die Ausnahme.

Auf ihren regelmäßig stattfindenden Versammlungen entscheiden die Syndikatsmitglieder – rund 1.000 sind es aktuell –, welche Projekte aufgenommen werden. Damit es klappt, braucht es gute Konzepte und einen überzeugenden Finanzierungsplan. Denn der Verbund zahlt zwar als Anschubfinanzierung 12.400 Euro, was in etwa 50 Prozent des Stammkapitals für die GmbH entspricht, ansonsten übernimmt er die Finanzierung in den meisten Fällen jedoch nicht.

Ideeller Wert statt Profit

Dies geschieht über die Direktkredite von Freunden, Bekannten und Sympathisanten der Projektgruppe, die selbst entscheiden können, welchen Betrag sie für einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung stellen – und auch die Zinshöhe zwischen null und zwei Prozent wird individuell festgelegt. „Die wenigsten Leute legen das Geld an, um eine gute Rendite zu erzielen“, weiß von Bülow. Manche verzichten auch komplett darauf, „da ist es eher eine ideelle Anlage“.

Das Einwerben der Kredite finde meist ganz klassisch über E-Mail, direkte Ansprache und Öffentlichkeitsarbeit statt, selten bisher über Crowdfunding-Plattformen. Aber: Die Anlage ist nicht ohne Risiko. Die Direktkredite werden von den Banken als Eigenkapital anerkannt, da sie im Fall einer Insolvenz nachrangig zu Bankkrediten bedient werden. Eine Rückzahlung der Direktdarlehen kann also nur gefordert werden, wenn dies keine Insolvenz verursacht. Bisher allerdings wurden wenige Anleger enttäuscht: Nur ein Projekt scheiterte, 2010 war das. „Um das Risiko gering zu halten, raten wir dazu, kleinere Beträge zu geben und diese auf verschiedene Projekte zu verteilen“, sagt Jochen Schmidt vom Syndikat.

Der Handwerkerhof ist ein Gemeinschaftsprojekt

Über die Miete werden die Kredite schließlich abgezahlt. Zusätzlich entrichten die Projekte einen Solidarbeitrag an das Syndikat, mit dem neue Gruppen unterstützt werden, etwa durch den Beitrag zum Stammkapital. Jede Gruppe, die bereits ein Haus gekauft hat, beginnt mit einem Betrag von 10 Cent je Quadratmeter Nutzfläche im Monat, der jährlich um 0,5 Prozent der Vorjahreskaltmiete ansteigt. Wenn die Miete mehr als 80 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt, kann die Steigerung des Solidarbeitrags ausgesetzt werden. Neben dem finanziellen Support spielt in dem Netzwerk der Wissenstransfer von alten zu neuen Projekten eine wesentliche Rolle.

Ist ein Hausprojekt schuldenfrei, werden die Mieten tendenziell günstiger, ohne allerdings auf die bloßen Betriebskosten zu sinken. Die Finanzierung der Projekte ist häufig auf einen sehr langen Zeitraum angelegt, in dem Sanierungs- und Modernisierungskosten anfallen. Und schließlich erhöht sich auch der Solidarbeitrag. „Es geht ja nicht darum, dass die Leute irgendwann umsonst wohnen“, sagt von Bülow. „Sondern darum, möglichst vielen Leuten bezahlbares Wohnen zu ermöglichen.“

Eben dieser Aspekt ist aber der Knackpunkt – fehlt es doch vor allem in Großstädten an geeigneten Immobilien. Auf der Suche nach einer neuen Heimat suchen viele Gruppen jahrelang, oftmals vergebens. Steht ein Mietshaus zum Verkauf, ist es für die Bewohner häufig unmöglich, in kurzer Zeit die nötige Eigenkapitalquote aufzubringen. „Und will man günstig bauen, bleiben nur die städtischen Grundstücke“, so der Berater. „Wenn überhaupt, ist die Realisierung von neuen Projekten meistens nur über den städtischen Weg mit den entsprechenden Förderungen möglich.“

In manchen Bundesländern werden jedoch nur Genossenschaften gefördert – eine Rechtsform, die sich mit dem Syndikatsmodell nicht vereinbaren lässt. Von Bülow sieht aber Chancen, dass sich die Lage aufgrund des zunehmenden Ansehens des Syndikats bald ein wenig ändern könnte. Angesichts der Missstände in der Wohnungspolitik könne sein Verbund sowieso nur im kleinen Rahmen helfen, stellt Mitstreiter Jochen Schmidt fest. „Es wäre wünschenswert, wenn die Kommunen mehr Bauflächen für Syndikatsprojekte ausweisen würden, statt sie an die Höchstbietenden zu verscherbeln.“

 

Fotos

Alle Fotos von Verena Maaß

 

Weitere Informationen:
www.handwerkerhof-ottensen.de
www.syndikat.org/de